EN
FR
DE
Той довгоочікуваний ще з моменту проголошення незалежності закон про обіг земель сільськогосподарського призначення, який Верховна Рада України ухвалила в безсонну ніч складних законів 31 березня 2020 року, Президент України Володимир Зеленський таки підписав 28 квітня 2020 року.
«Це історичний момент для всіх українців і для мене особисто. Україна чекала на цей закон з часу здобуття незалежності. Це була нелегка боротьба. Але ми знали, що робимо це для українців», – такою побачив історичну мить Володимир Зеленський. Тепер завдяки закону в нас попереду формування законодавчого поля для запровадження ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення, реалізація конституційних прав громадян на вільне розпоряджання своєю власністю та створення прозорих умов для набуття у власність земельних ділянок громадянами України. Так стверджують в офіційному пресрелізі Офісу Президента.
А от чи готові українці до нової «безмораторної» реальності?
СЛУХАТИ ТЕКСТ ПОВНІСТЮ:
ІНШІ ПОДКАСТИ ПРОМОУТ ЮКРЕЙН: https://anchor.fm/brussels-ukraine
І чи залишилися позаду складність самої ситуації із землею, з реальними її власниками, прозорістю наявних та майбутніх реєстрів і ставленням самих аграріїв? Ще ті питання. Протягом останнього часу до моменту ухвалення та підписання закону в державі проходили масові акції протесту аграріїв та громадських активістів, зокрема і в урядовому кварталі. У соцмережах точилася запекла полеміка, лився бруд, висловлювалися сумніви та нагнітався негатив. Загалом шлях до ухвалення та підписання закону багатий на різноманітні події.
Водночас, з огляду на традиційність та патерналізм поглядів основної частини суспільства, маніпуляції з боку політиків та певну усталеність відносин на земельному ринку, Україну надалі чекає дуже болісне земельне реформування.
Взагалі земельна реформа для України – це лакмусовий папірець складності всього процесу реформування держави. Бо, попри заяви урядовців уже нової влади про тотальну цифровізацію, ми все ще залишаємося агарною країною.
Земельна арифметика
Земельна арифметика в Україні доволі проста. Маємо майже 60 млн га землі. З них майже 43 млн га, а це дві третини площі всієї держави або 70%, – землі сільськогосподарського призначення. Йдеться не просто про землю, а про дуже родючі ґрунти, з яких 40% – чорноземи. З них 28 млн га – це приватні паї. У державній та комунальній власності весь цей час залишалося понад 10 млн га. За часів дії мораторію на землю власники паїв (а їх нині трохи менше як 7 мільйонів, або кожний шостий українець) могли робити з ними лише дві речі. Обробляти самі (і так робилося тільки з третиною землі) або здавати в оренду (а це 56% пайових земель) за неринковою ціною, і навіть часто-густо на умовах натурального обміну (отримання пшениці, борошна та іншого збіжжя від орендатора). Крім оренди та обробляння, обіг земельних ділянок відбувався шляхом набуття спадщини, купівлі-продажу, дарування, емфітевзису (право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), іпотеки. І все ж таки 76,1% транзакцій сільськогосподарських земель припадав у цей період саме на оренду. Середній розмір орендної плати за 1 га сільськогосподарської землі складав 8218 грн, зокрема для ведення товарного сільськогосподарського виробництва – 4631 грн.
Заборона (мораторій) на продаж та відчуження сільськогосподарських земель (пункти 14-15 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу України) означала, що власники землі не можуть вільно розпоряджатися нею. При цьому практично єдиним способом передачі землі іншим особам залишалося укладання договору про оренду. Заявлена причина заборони – відсутність в Україні інфраструктури для запровадження ринку купівлі та продажу сільськогосподарської землі. Під дію мораторію підпадали 96% сільськогосподарських земель, причому 68% (27,7 млн га) у власності селян – власників паїв. Загалом це 66% території України.
Історія мораторію
Історично впровадження мораторію на користування землею складалося наступним чином. Вперше його було реалізовано в новій редакції Земельного кодексу в березні 1992 року. Після розвалу СРСР в 90-х велика частина земель сільськогосподарського призначення в країні належала колишнім радгоспам і колгоспам (перейменовані на «колективні сільськогосподарські підприємства» або колективні підприємства). Поступове реформування КСП шляхом надання їхнім дійсним і колишнім членам прав на землю у формі земельних часток (паїв) почалося з 1995 року з підписанням Указу Президента України від 8 серпня 1995 року № 720/95. І хоча Указ надав членам КСП можливість виходу з КСП разом зі своїми частками (паями), масовий процес ліквідації КСП через видачу паїв фактично розпочався лише в 1999 році. Новий Указ Президента України від 3 грудня 1999 року нарешті встановив вимогу щодо ліквідації всіх КСП до квітня 2000 шляхом розподілу земельних часток (паїв) та іншого майна між його членами. Саме тоді у процесі ліквідації КСП значна частина сільського населення набула права на земельні паї. Приблизно тоді ж було організовано масовий процес виділення часток (паїв) у земельні ділянки в натурі (визначення на місцевості). Внаслідок цього процесу мільйонам нових власників були видані акти на право власності на конкретні земельні ділянки.
Як тільки перші 6 років мораторію, закріпленого в земельному кодексі в редакції 1992 року, минули, землю почали вільно купувати та продавати.
Обсяги продажів не були значними, проте у 2001 році пролобіювали введення тимчасового мораторію спочатку на 1 рік, а потім на 4 роки. Стан продовження мораторію тривав до 2008 року, коли до Земельного Кодексу внесли норму про те, що мораторій можна припинити лише набуттям чинності двох законів: закону про земельний кадастр та закону про ринок земель. На початку 2010 року Верховна Рада напередодні президентських виборів створила законодавчу конструкцію, згідно з якою мораторій діє до ухвалення закону про ринок землі, але втрачає силу не раніше точної дати – 1 січня 2012 року. Президентське вето Віктора Ющенка на цей закон Рада подолала з другої спроби. Мораторій продовжували: у 2011 році на 1 рік, у 2012 – на 4 роки, протягом 2015-2018 років – 4 рази на один рік.
Крок уперед, два кроки назад – як починали відкривати ринок землі
Мораторій міг би тривати вічно, якби не вимоги Європейського Союзу та МВФ.
Тому у 2017 році почалася масштабна, насичена та професійна суспільна дискусія про те, в якому напрямку має розвиватися сільське господарство, якого формату земельної реформи потребує та яке в цьому місце посідає мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. Вважалося, що прихильники мораторію – представники старшого покоління, яке формувалося ще за радянських часів. Водночас противники мораторію – це молоде покоління, яке хоче бачити дію ринкової економіки на багатих родючих землях рідної країни. Боротьба світоглядів, не інакше. Додавалися ще й оцінки можливого економічного зиску від зняття мораторію. Так, Олег Нів’євський (Київська школа економіки) наводив такі цифри: $35,8 млрд згенерованої доданої вартості замість фактичних $13,3 млрд у 2018 році, якби не мораторій. А ВВП у такому випадку міг би бути вищим на цілих 17%. Зі свого боку ЄБРР вважав, що ситуація з відсутністю ринку знижувала український ВВП приблизно на 1% кожного року дії мораторію. Станом на 2018 рік, за оцінками Міністерства аграрної політики і продовольства, нормальне функціонування ринку як оренди, так і продажу землі могло б забезпечити від $700 млн до $1,5 млрд надходжень щороку плюс мінімум 1,5% до росту ВВП. Оцінка Світового банку – 2 %.
До фахових обговорень у 2019 році часто додавалися маніпуляції українських політиків та поширення різних міфів серед населення. У ЗМІ найбільше побрехеньок українських політиків було саме про відкриття ринку землі. Основними міфами були: земля продаватиметься за безцінь; землю скуповуватимуть іноземці; великі землевласники скуплять усю землю, бо в них є гроші; доступне кредитування аграрної надії України – фермерів – відсутнє, як і справедлива судова та правоохоронна системи. Прихильники ринку намагалися довести такі думки: заборона розпоряджатися своєю власністю – ознака недемократичної держави; створення ринку землі не вплине на права власності громадян, зокрема пайовиків (при тому, що більшість із них померла, так і не дочекавшись земельної реформи та не передавши свої наділи у спадок); низький рівень орендних ставок на землю не дає змогу заробляти на землі селянам, котрі не хочуть її обробляти; без зняття мораторію в Україну не приходить цивілізований інвестор, який несе гроші та створює робочі місця.
Крім цього, держава ніколи не була ефективним власником і менеджером земель: у середньому в розрахунку на 1 га державні аграрні підприємства генерували менше від приватних підприємств доданої вартості на $106, чистого прибутку – на $55, виторгу – на $218 (2018 рік).
Мораторій не дозволяв фермерським господарствам та великим аграрним виробникам купувати землю, а отже, позбавляв їх можливості займатися довгостроковим фінансовим плануванням бізнесу. Недоотримували місцеві громади та державний бюджет. За оцінками Центру економічних стратегій, близько ₴2,8 млрд податкових надходжень втрачалося щороку через відсутність легального оформлення угод із фактичного продажу землі. Не варто забувати про численні рейдерські захоплення земель в умовах правової невизначеності. Були й інші способи обійти мораторій: різноманітні схеми з передачею паїв в оренду, обміну на іншу земельну ділянку, передавання у спадщину; зміна цільового призначення та подальший продаж; фіктивні борги власника паю і стягнення земельної ділянки в такому випадку через суд тощо.
Першими ластівками змін ситуації з власністю на землю стали рішення Європейського суду з прав людини від 22 травня 2018 року у справі «Зеленчук і Цицюра проти України». Суд визнав земельний мораторій порушенням права людини розпоряджатися своєю власністю, гарантованого статтею 1 Протоколу до Європейської конвенції про захист прав людини, а також статтею 41 Конституції України, за відсутності дієвого ринку землі сільськогосподарського призначення. Таким чином Європа вказала Україні на незаконність мораторію та рекомендувала якомога швидше забезпечити справедливий баланс між інтересами власників сільськогосподарської землі, з одного боку, та загальними інтересами громади, з іншого боку.
Якщо з ухваленням закону про обіг сільськогосподарських земель – постійна біда, то з іншою складовою нормального аграрного життя усе гаразд. Закон «Про державний земельний кадастр» ухвалений ще 2011 року. До його ухвалення земельні ділянки були не ідентифіковані, в актах вказувалися лише розмір, район та населений пункт. Уже у 2013 році запустили електронний Державний земельний кадастр, а у 2015 на базі Держземкадастру почали впроваджуватися електронні послуги. У 2017 році Світовий банк визнав український земельний кадастр одним із найдосконаліших у світі.
Фахові оцінки щодо ринку землі на момент початку обговорення законопроєкту (кінець 2019 року – початок 2020 року)
На початку вересня 2019 року президент Володимир Зеленський доручив уряду підготувати, а парламенту ухвалити до 1 грудня законопроєкт про ринок земель сільськогосподарського призначення зі скасуванням мораторію на продаж землі. 13 листопада 2019 року Верховна Рада проголосувала в першому читанні за законопроєкт 2178-10, який скасовує заборону на продаж земель сільськогосподарського призначення.
3 січня 2020 року до ВР було подано законопроєкт про обіг земель сільгосппризначення № 2278-10 із правками до другого читання. А вже 6 лютого Верховна Рада України почала голосувати за законопроєкт № 2178-10 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» у другому читанні. Оскільки народні депутати України подали до законопроєкту понад 4 тисячі правок, передбачалося, що на той момент їх розгляд та голосування може тривати від 2 до 4 місяців. Паралельно проходили громадські обговорення земельного питання. У деяких аспектах різні політичні та економічні групи досягали вельми пікових моментів. Однак у своїх коментарях щодо векторів руху до земельної власності та вільного розпорядження землею на момент обговорення закону фахівці аграрного сектора були досить однозначні.
Так, за словами Елліни Юрченко, експертки з земельних питань УКАБ (Український клуб аграрного бізнесу), «на темі відкриття ринку землі впродовж майже 20 років спекулювали різні політичні сили, які породили суспільні думки, що продаж земель – це зло. Тому абсурдними виглядають заяви власників сільськогосподарських земель, що вони проти ринку землі, бо не хочуть продавати свої земельні ділянки. Але в умовах відкриття ринку ніхто нікого не буде змушувати продавати землю. Власники землі лише отримають своє конституційне право розпоряджатися землями та зможуть самостійно вирішувати, що й коли з нею робити. Аграрні асоціації також вже зійшлися на думці, що відкривати ринок сільськогосподарських земель потрібно, але щодо його умов ведуться дискусії.
Основними точками протистояння залишаються питання допуску до ринку землі іноземців та іноземних компаній, а також рівень концентрації сільськогосподарських земель у власності одного суб’єкта та пов’язаних із ним осіб. Винесення питання ринку землі на всеукраїнський референдум порушують лише опозиційні парламентські фракції».
Тобто аграрії, попри створений у ЗМІ образ «противсіхів», у цей час наполягали в більшості своїй на поетапній концепції впровадження ринку землі, яка б сприяла росту ефективності с/г виробництва та закріпила права основних учасників ринку, зокрема фермерських господарств як основних землевласників. На першому етапі фігурувало створення законодавчих передумов функціонування ринку землі, серед яких: заборона іноземним фізичним та юридичним особам, а також особам без громадянства прямо або опосередковано володіти с/г землею в Україні, закріплена в Конституції; розпаювання земель держпідприємств і установ (НААН) між колишніми й нинішніми працівниками; передача у власність с/г земель, наданих фермерам у постійне користування; встановлення першочергового права придбання земельних ділянок поточними орендарями земельних ділянок та/або їх власниками; наповнення, виправлення помилок та неузгодженостей у Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; боротьба з тіньовою обробкою землі тощо. На другому етапі аграрії пропонували реалізувати пілотний проєкт – продаж земель, але на цьому етапі право на набуття у власність земельних ділянок надається виключно фізичним особам-громадянам України, до 500 гектарів землі на одну фізичну особу. Після оцінки результатів 2 пілотного етапу мали б перейти до 3-го етапу: зняття мораторію на продаж с/г земель громадянам України. Четвертим етапом мало б стати зняття мораторію для с/г виробників, заснованих виключно громадянами України. Окремо передбачалося встановлення обмежень щодо обсягу максимального земельного банку у власності юридичної особи, з урахуванням пов’язаних осіб не більше 5 тисяч гектарів (або антимонопольні обмеження).
За словами заступника голови Всеукраїнської Аграрної Ради Дениса Марчука, «хоч у Верховній Раді й продовжували розгляд у другому читанні законопроєкту № 2178-10 про ринок землі, і між першим та другим читанням були внесені певні зміни до документа – щодо участі іноземців у ринку землі, зменшення кількості концентрації в одних руках – деякі ключові позиції аграріїв враховано все ж не було. Передусім – це вимога щодо наявності перехідного періоду при запровадженні ринку землі. Його суть у тому, щоб на першому етапі доступ до купівлі землі отримали лише фізичні особи-громадяни України, з обмеженням до 500 га в одні руки. Щодо юридичних осіб, то право купувати їм землю варто надавати через певний час, коли буде проведено аудит с/г земель, запрацюють правоохоронна і судові системи, буде подолано рейдерство в агросекторі. Для компаній теж має бути обмеження, однак не 10 тис. га в одні руки, а не більше 5 тис. га. Такий підхід дав би можливість малим аграріям найменш болісно увійти в ринок землі й при цьому мати можливість конкурувати з великими аграріями. Адже для купівлі землі малому агробізнесу, як і всім іншим, потрібно брати кредити. Сьогодні ж чимало з них просто не зможуть цього зробити, навіть під обіцяні державою низькі відсотки, оскільки не мають ні необхідної кредитної історії, ні звітності, ні досвіду роботи з банками. Для розв’язання цієї проблеми й потрібен перехідний період, протягом якого малі аграрії та банки навчаться працювати одне з одним. Якщо ж запуск ринку землі відбудеться і для фізичних, і для юридичних осіб одночасно, це може виявитись крахом для малого аграрного бізнесу, він може просто зникнути. Без можливості отримати кошти на купівлю землі, конкурувати із середніми та великими компаніями, які мають доступ до фінансового ресурсу, для них практично неможливо».
Менш оптимістичні оцінки загального руху реформ від нової влади та можливі сценарії розвитку подій озвучує експерт Інституту Growford Олексій Кущ. «Сучасні законотворчі махінації нинішньої влади не інакше як «новою схемою» не назвеш. На порядок денний серед усіх таких необхідних країні реформ та змін до законодавства в першій хвилі в кінці 2019 року було винесено найбільш токсичне та болюче для суспільства питання – земельна реформа. Ба більше, крім контроверсійності самого земельного питання для українців як такого з огляду на нашу болючу історію, суспільство зуміли розбурхати можливими змінами на кшталт «200 тисяч гектарів в одні руки» та «участь нерезидентів у скупці земель». Вірогідно, що саме такі максимально контроверсійні питання щодо землі були винесені владою на розсуд громадян свідомо з метою мати поле для компромісу в точках найбільшого спротиву суспільства при ухваленні земельного кодексу. За такої стратегії будь-яка поступка нинішніх законодавців та їх бенефіціарів у свідомо гострих питаннях розцінюватиметься як крок назустріч суспільству. Роздратовані можливістю віддавати землю іноземцям та глибоко схвильовані майбутнім українського фермера в умовах зосередження великих наділів в одних руках великого лендлорда громадяни та аграрії не помітили інших запропонованих змін до нашого бідолашного Земельного. Усі зосередилися на питанні «не віддамо рідної землі». При цьому попри зчинений ґвалт реальний спротив вказаним токсичним питанням у суспільства був досить низький. Ми начебто і проти запропонованих варіантів, але й активно не пручаємося. Щоб і далі пацифікувати суспільство були представлені умовні компроміси на кшталт «зниження площі наділів в одні руки до 10 тис. га» та частковий перегляд участі нерезидентів у скупці земель. І ось тут на сцену громадського та парламентського обговорення виходить добре прихований у першій хвилі головний елемент та причина всього цього земельного хаосу: можливість гібридної скупки українських земель банками з іноземним капіталом. Банкам нібито дозволять купувати землю у власність як варіант стягнення застави у випадку непогашення іпотечного кредиту позичальником. Важко уявити можливий рівень концентрації земель у руках «одного надійного банку» за поганого розвитку подій. Скидається на те, що через деякий час будь-який банк з іноземним капіталом, активно видаючи кредити на придбання землі, може стати власником великої кількості земель с/г призначення в Україні. На вчинення продажу такої землі банк матиме 2 роки. Механізми контролю банків, строків та умов їхніх дій із землями наразі не передбачені, тож маємо цілком реальну схему можливих недобросовісних оборудок із боку банків. У законопроєкті не визначений ані орган контролю за іпотечним кредитуванням банків, ані штрафні санкції, ані механізми вилучення таких земель у випадку порушення банками земельного законодавства. Така реальність може призвести до фіктивних схем та дій із землею на кшталт ломбардної діяльності: отримати кредит без намагання його повернути. Іншими словами – просто продати землю банку під виглядом отримання кредиту. Умови такого кредиту можуть бути різними на розсуд банку – неадекватні строки, завищені відсотки, захмарна пеня тощо – підійдуть будь-які варіанти для підвищення балансової вартості землі як застави, щоб вигідніше її продати потім або отримувати з неї зиск, здаючи в оренду. Неконтрольованість процесу може призвести до скупчення в руках банків мільйонів гектарів землі. За неможливості купити через непомірно завищену банками ціну, держава (навіть якщо є бажання націоналізувати) навіть не зможе компенсувати вартість таких земель, бо це потягне на мільярди доларів. Усієї цієї патової ситуації можна було уникнути, передбачивши норму, яка не дозволятиме банкам ставати власниками земель, яку вони отримали в заставу під іпотеку. Максимум – продавати землю як заставне майно через державні торгові онлайн-майданчики (наприклад, спеціальна платформа Мін’юсту тощо). Саме такою і була первинна мета цього законопроєкту від нинішньої владної команди: запустити скупку земель через схеми з банками з іноземним капіталом. Взагалі говорити про україноцентричність та прихильність якісним реформам нинішньої влади та її бенефіціарів не доводиться. Сама земельна реформа мала б відбуватися покроково та в якісно інакший спосіб. Спочатку – цілісний проєкт нового земельного кодексу, а не просто поверхневі зміни чи правки. Бо не такий вже старий старий кодекс однаково морально застарів і не відповідає потребам сучасного землевласника. Новий земельний кодекс мав би містити дієву систему стримувань та противаг, аби не допустити, наприклад, такого популярного у світі феномену як лендграббінг (майже рейдерське захоплення земель великими корпораціями). По-друге, захист інтересів держави в цілому та українського селянства як основного трудового елемента на цих землях зокрема. Норму про те, що українські фермерські господарства є, були та будуть основними землекористувачами в нашій країні, варто б було відразу внести в Конституцію України, як це свого часу сталося в Польщі. Тобто спочатку визначення конституційної домінанти та основних бенефіціарів-землекористувачів, а вже потім – сам рамковий кодекс та інші законодавчі акти. Але не так сталося, як гадалося. Влада ж обмежилася написанням одного з найважливіших законів на 5 сторінках і пішла собі шляхом внесення до чинного кодексу хаотичних змін, що не кореспондуються між собою. Ринок землі в Україні відкривати однозначно треба, але краще було б зробити це відповідно до іншого, більш позитивного сценарію. Перший етап – 5-10 років – відкриття ринку землі для фізичних осіб та фермерських господарств, створення реального земельного кадастру, обмеження придбання земель 500 га в одні руки тощо. Таким чином усі занепокоєння основної земельної касти в Україні щодо неможливості обробляти та розпоряджатися власною землею були б відкинуті. А держава мала б змогу протестувати роботу ринку землі (роботу земельного кадастру, реєстрацію земельних угод тощо) у більш ніж лояльному форматі. Сценарій, запущений нинішньою владою, може призвести до вельми сумних результатів та наслідків. Очікуваний песимістами перерозподіл земельного капіталу чимось може нагадувати первинний перерозподіл капіталу, активів та приватизацію підприємств у 90-ті роки з усіма негативними наслідками: рейдерськими атаками, загальною криміналізацією, втратою землі селянством, бразильським сценарієм тощо».
А що ж МВФ?
Не секрет, що відкриття ринку землі – одна з вимог продовження ефективної співпраці з Міжнародним валютним фондом. На думку деяких аналітиків, з ухваленням закону про землю саме зараз ситуація виглядає так, нібито останнє в часі розширене фінансування від МВФ ми отримали завдяки виконанню умов щодо ринку землі. Хоча МВФ щедро роздає країнам і антикоронавірусні займи без виконання будь-яких умов для ліквідації наслідків пандемії. Скидається на те, що ці дві окремі програми фінансування в МВФ (одну з коронавірусу, другу з ринку землі) у нас сплели докупи. Тому, знову ж таки, поспіх в ухваленні закону був. І його положення можуть мати негативні наслідки. Дехто прямо називає поспіхом ухвалений закон без продовження фахового обговорення дерибаном української землі. На своїй сторінці у Фейсбук інвестиційний банкір Сергій Фурса після підписання закону спікером Верховної Ради назвав документ «історією про втрачений шанс».
На його думку, нове обмеження купувати не більше 100 гектарів в одні руки в проміжку між липнем 2021 року та січнем 2024 року не дозволить з’явитися значному попиту на землю, тому ціни не зростуть і селяни не зароблять. А виключення з продажу земель у державній власності дозволить «корупціонерам і далі паразитувати на ній». «Останні не продумані правки вихолостили всю економічну суть цієї реформи. Вона не дасть жодного економічного ефекту. Ні на макрорівні, ні на мікрорівні», – нарікає інвестбанкір.
Які основні положення закону і якими можуть бути його наслідки?
Основні положення закону такі:
- У перші два з половиною роки буде діяти обмеження на купівлю землі – не більше 100 га в одні руки. З 2024 року обмеження становитиме до 10 тис. га в одні руки, як було передбачено останнім проєктом закону.
- З 1 липня 2021 до 2024 року право на придбання землі буде тільки у фізичних осіб. Юридичним особам забороняється купувати землю сільськогосподарського призначення.
- Продаж державних та комунальних земель заборонено.
- Питання щодо надання права іноземцям купувати землю буде вирішуватися на окремому референдумі.
- Іноземцям заборонено купувати землю, що розташована ближче 50 км від державного кордону України, незважаючи на результати референдуму.
- Передбачене переважне право орендаря на купівлю. Орендар має можливість передати переважне право на придбання ділянки іншій особі, але про це повинен бути письмово повідомлений власник. Орендарі, які працюють на землі й мають право користування не пізніше ніж із 2010 року, можуть викупити землю з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок і без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримує після першого платежу.
- Мінімальна ціна до 2030 року – не менше за нормативну грошову оцінку.
- Банки зможуть стати власниками землі тільки за умови, якщо земельна ділянка дісталась їм як заставне майно за непогашеним кредитом. Такі ділянки фінансові установи повинні продати протягом двох років після отримання права власності на земельних торгах.
З основних побоювань представників економічної та аграрної спільнот щодо правильності обраного вектора земельних реформ можна виділити такі.
Перше – не прописані механізми контролю руху земель. Може статися так, що можливість передавання орендарем переважного права викупу землі іншим особам може призвести до появи певних схем концентрації землі. Якщо власник захоче продати свій пай, а виробник не матиме права його придбати, то орендар передасть переважне право іншій особі з метою викупу. Це відкриє поле для спекуляцій та махінацій, бо, скоріш за все, орендарі матимуть попередні угоди зі спекулятивними інвесторами та стануть фактичними продавцями паїв.
Друге – у законі немає обмежень щодо концентрації землі в одних руках на рівні області, ОТГ. І хоча актуальним це питання буде з 2023 року, правка щодо рівня концентрації земель в руках ОТГ (35%) в остаточній версії закону зникла. Більшість агрохолдингів уже перевищують цю норму в межах однієї громади. Правка про 35% зруйнувала б усталені орендні відносини. Саме тому її і прибрали. До інформації, згідно з дослідженням Офісу реформ Кабміну, у більшості областей (крім Волинської, Житомирської, Закарпатської, Івано-Франківської, Львівської, Рівненської, Тернопільської, Херсонської та Чернівецької) питома вага орних земель, яка використовується найбільшими землевласниками, перевищує 35%, що є ознакою монополізму. Також є ймовірність того, що одна особа зможе викупити всі землі в межах однієї ОТГ і це може зробити громаду залежною від однієї компанії.
Третє побоювання в тому, що реформа ринку землі мала б проходити з урахуванням актуальних економічних ризиків на час пандемії, з якими вже зіткнулися розвинуті країни, а впроваджувати зміни варто було б після завершення кризи. Бо за нинішніх умов земля може піти «з молотка» й Україна матиме розпродаж базового активу за копійки замість економічного зиску. Окрім цього, фермери, які вже почали відчувати удар кризи, елементарно не мають коштів для придбання земельних ділянок. Тож знову виникає великий ризик «захоплення» ринку спекулянтами. Деякі банки відмовлялися кредитувати посівну фермерів, тому останні не могли нормально її завершити. Майже жоден банк не дає поточні бізнесові кредити фермерським господарствам, ні доступні, ні будь-які. У таких умовах важко буде отримати й кредитування на придбання землі. Немає і бюджетної програми з підтримки фермерів. Деякі дрібні аграрії стверджують, що передбачений експертами сценарій має всі шанси стати реальністю й більшості з них доведеться продати свій пай, щоб елементарно прогодувати родину. Бо змушені будуть боротися з наслідками замороження економічної діяльності та продавати свої земельні ділянки задарма.
Окрім цих земельних сумнівів аграрії-науковці б’ють на сполох щодо відсутності положень, які зобов’язують аграріїв і фермерів дбати про відновлення та збереження родючості українських ґрунтів.
Так, гендиректор Центру аграрних реформ, доктор економічних наук Любов Молдаван зазначила, що зараз працює саме над тим, щоб в українське законодавство було додатково введено сім регламентів Євросоюзу, які зобов’язують аграрних виробників дбати про родючість ґрунтів. «Земля чим далі, тим більш критичним ресурсом ставатиме, ну треба ж навчитися заглядати у майбутнє! Населення збільшується, землі від експлуатації виснажуються. Це повинно стати усвідомленням кожного навіть не політика, а й освіченої людини: рослина – це сонце, вода та земля, з якої рослина вбирає увесь спектр мікроелементів, фосфор, кальцій, калій. Щоб земля зберігала стан, їй це все треба повертати. Це підручник та довідник аграрного господарства. Повертати мікроелементи та вносити органіку – це обов’язково, і це у нас робиться або мізерно, або не робиться», – зауважила науковець. Окрім того, очолюваний нею Центр аграрних реформ лобіює розширення повноважень Фонду підтримки фермерів, який міг би в умовах кризи та важливості цієї реформи стати фондом довгострокового кредитування фермерів для купівлі землі. «Ми описували, як це працює в інших країнах, і наполягали на створенні Агентства регулювання. Побоююся, що через нашу нерозважливість поточні питання будуть заважати продовжувати реформу в правильному напрямку. Це все слід встигнути до 2023 року, допоки право купівлі землі є лише у фізосіб», – додала Молдаван.
Але, як кажуть в Україні, поживемо – побачимо. У народу є щире сподівання, що уряд і загалом влада знайдуть шляхи виходу з економічної кризи та стратегічно-далекоглядно (а не корупційно) скористаються отриманими за земельний закон грошима МВФ. Тому значне погіршення економічної ситуації в країні не відбудеться, і найбільш ефективні в сільськогосподарському значенні землі першими не підпадуть під роздачу великим корпораціям від збіднілого внаслідок кризи фермера.
Інна Крупник – позаштатний журналіст, оглядач та копірайтер. Понад 15 років досвіду роботи в маркетингу та рекламі як у штаті системних компаній, так і в якості вільного маркетинг-підприємця. Сфери журналістських інтересів: національне відродження, реформи, історичні паралелі, культурні процеси, мікроекономічні процеси в Україні, гендерна рівність. Учасник конференцій, форумів та семінарів з питань політичних процесів та реформування економіки.
