Напівринок землі в Україні

Після скасування мораторію вести бізнес в Україні не стане простіше. Попереду ще багато роботи

Якщо абстрагуватися від політичних аспектів, стає очевидним те, що ринок таки діє, хоча й в обмеженій формі. Сьогодні мораторій на продаж землі розповсюджується лише на ділянки за категорією цільового призначення «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» (а це, між іншим, становить понад 80% усіх земель для сільськогосподарських потреб). Водночас частина сільськогосподарських земельних ділянок, які виділені під ведення особистого селянського господарства, що також належать до земель категорії сільськогосподарського призначення і можуть використовуватися окремо і для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з певними обмеженнями, продаються (за згоди нотаріуса оформити таку угоду). Також активно діє ринок оренди землі.

Водночас маючи у власності землю, ані селянин, ані орендар не можуть використовувати її як заставу під банківські кредити. Також за наявности коштів фермер не може придбати необхідну кількість землі. На думку фахівців, такі умови стримують розвиток фермерства, особливо малого. Умови ринку змушують сільськогосподарських товаровиробників знаходити інші механізми регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення в межах вимог законодавства. Це насамперед стосується купівлі корпоративних прав товариств, які мають уже укладені договори оренди землі, оренди земельних паїв (довгострокова оренда) на тривалий термін (15–20 років), або договори емфітевзису (до 49 років).

Проєкт закону про обіг землі

Новий уряд вирішив піти шляхом скасування в Земельному кодексі заборони на відчуження земель сільськогосподарського призначення, запровадивши тільки обмеження щодо сукупної площі земельних ділянок, які перебувають у власності громадянина або юридичної особи України (їх пов’язаних осіб) в межах однієї області не більше ніж 15 відсотків земель сільськогосподарського призначення такої області та не більше ніж 0,5відсотків земель сільськогосподарського призначення України, що передбачено проєктом Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення». При цьому переважне право на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення матиме її орендар. Також відповідно до пропозицій нового уряду, викладених в проєкті закону, зняття мораторію дасть право на купівлю українських земель лише фізичним та юридичним особам України. З одного боку, це задовольнить інтереси тих, хто боїться нашестя іноземців, але з іншого — залишиться ринок, на якому діятимуть підставні особи в інтересах тих самих іноземців.

Відкриття ринку ≠ одночасний продаж

Як зазначає експерт із земельних відносин, керівник компанії «ГІС Технолоджі» Юрій Патик, «відкриття ринку землі не означає обов’язковість продажу землі. Для людей, які чекають на відкриття цього ринку, потрібні правила і фактично «дозвіл» на реалізацію права розпорядження власним майном – ділянкою. Крім того, ділянка як об’єкт майнового права має бути юридично сформованою – мати присвоєний кадастровий номер та оформлені права власности на ділянку в державних реєстрах прав на нерухоме майно. Під час розпаювання земель до введення в дію Державного земельного кадастру припустилися грубих помилок. Це призвело до того, що не всі земельні ділянки громадян України обліковуються в Державному земельному кадастрі з зазначенням їхніх меж, місця розташування, властивостей, родючости ґрунтів, якости. До того ж, якщо звернутися до публічної кадастрової карти, можна побачити багато земельних ділянок, де межі одних накладаються або заходять за межі інших.

Ця проблема стосується і земель, власником яких є держава, а це близько 60% ресурсів, які потенційно можуть виставлятися лотами на продаж. Проте й ці землі не оформлені належним чином саме як «об’єкти». Якщо люди кажуть, що всі землі будуть розкуплені, то це просто неможливо, оскільки необхідно спочатку провести як мінімум інвентаризацію ділянок.

Також продаж землі обмежиться і тим, що понад 65 відсотків усіх земель сільськогосподарського призначення перебувають у договірних (орендних) відносинах, а зміна власника не є підставою для припинення такого договору оренди. Тобто право на користування землею залишиться в орендаря до часу, визначеного договором оренди.

Переваги відкриття ринку землі

Як підкреслює Юрій Патик, земля, на яку накладено мораторій, не може бути заставою під банківський кредит. Це зупиняє агровиробників від того, щоб вони могли скористатися землею як фінансовим інструментом. Сьогодні агровиробник бере в оренду земельні ділянки та формує «земельний банк» (фонд оренди землі) відповідно до підписаних і зареєстрованих у визначеному законодавством України порядку договорів оренди. Це підприємство може потім продати свої корпоративні права на цей «земельний банк» іншому підприємству. Ринок ніби якось працює, але якщо з політичної площини земля перейде в економічну, то, звісно, окремим підприємствам стане цікавіше купляти землю, оскільки вони зможуть її використовувати як власники та розпорядники, а також як інвестиційний інструмент.

Водночас, на думку експерта, прогноз щодо кон’юнктури ринку робити важко, враховуючи політичну та економічну ситуацію в країні, а також сукупність невирішених аспектів у сфері земельного права. Інвестора, який бажає вести агробізнес в Україні, цікавить прозорість правил ведення бізнесу, що пов’язано з належним правовим механізмом ринку землі, оподаткуванням, захистом інвестицій та бізнесу від корупційних та кримінальних зазіхань (рейдерство або незаконне привласнення чужого майна). І тут Україні ще багато чого треба зробити.

Іншим дуже важливим фактором є рентабельність самого агробізнесу. Одним із варіантів розвитку ситуації може бути такий, коли зростання ціни за гектар збільшить термін окупності інвестицій і знизить привабливість земель як об’єкта для інвестицій. Тому є висока ймовірність того, що агровиробники будуть більше зацікавлені в оренді землі, а не придбанні її у власність.

На завершення…

Скасування мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення не запровадить відразу прозорого та легкого ведення агробізнесу в Україні. Насамперед необхідно упорядкувати Державний земельний кадастр та провести аудит усіх земель сільськогосподарського призначення. Водночас навіть проведення такої роботи не означатиме, що власники земельних ділянок одразу погодяться на їхній продаж, а інвестори,  зокрема, іноземні –  будуть відкриті до інвестування в український агросектор. Нестабільність політичної та економічної ситуації, неврегульованість на законодавчому рівні окремих питань та невпевненість у захищеності інвестицій можуть стати головними стримувальними факторами для повноцінної активізації ринку землі.

Валерій Станіславський, експерт із земельних відносин, доцент кафедри земельного та аграрного права Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого, приватний адвокат у сфері аграрного бізнесу

Юлія Шутяк, дослідниця, кандидат економічних наук

Стаття з 1го випуску журналу Огляд Україна Брюссель